Thị trường cho thuê quý I/2014: cơ hội vượt khó

Theo khảo sát từ Batdongsan.com.vn, chuyển biến lớn nhất ở thị trường BĐS cho thuê trong quý I-2014 là sự vực dậy ngoạn mục đối với phân khúc văn phòng, căn hộ cho thuê ở khu vực phía Nam và tiềm năng từ phân khúc nhà xưởng cho thuê tại thị trường phía Bắc.

Trong 3 tháng đầu năm 2014, thị trường văn phòng cho thuê tại Tp. HCM đón nhận nhiều tín hiệu khởi sắc, dự báo cho một chu kỳ hoạt động ổn định và đi lên của thị trường, giá thuê văn phòng tại đây tăng nhẹ, tỷ lệ trống giảm.

Nhìn chung toàn thị trường, giá thuê ước lượng tăng 7,8% so với cùng kỳ năm trước. Cụ thể, ở phân khúc văn phòng hạng A, giá thuê đạt 33 - 35USD/m2/tháng, tăng 7,7%; hạng B là 19 - 24 USD/m2/tháng, tăng 8,5% so với; hạng C giá dao động từ 13 -19USD/m2/tháng. Các khu văn phòng hạng A như Vincom Center, Vincom Financial Tower, Bitexco Financial Tower, Saigon Centre Building… đều có tỷ lệ lấp đầy hơn 85%. Dự báo, trong những quý tiếp theo, nguồn cung văn phòng hạng A, B sẽ tiếp tục ổn định, tuy nhiên, cho đến cuối năm nay, nguồn cung văn phòng ở phân khúc này sẽ rơi vào khan hiếm. Hiện tại trong 4 dự án văn phòng loại A đang xây dựng chỉ có dự án MB Sunny Tower sắp đi vào khai thác, còn các dự án khác vẫn chưa hoàn thiện.

Theo các chuyên gia, sự ổn định của kinh tế vĩ mô, các chính sách hỗ trợ từ nhà nước giúp Tp.HCM đón nhiều cơ hội đầu tư mới, nhu cầu thuê mướn văn phòng tăng cao trong khi nguồn cung mới còn hạn hẹp sẽ tạo đầu ra vững vàng cho phân khúc này trong thời gian tới.

Tòa nhà văn phòng Vincom Center

Khác với Tp.HCM, thị trường cho thuê văn phòng ở Hà Nội yên ắng hơn. So với giai đoạn cùng kỳ năm 2013, nhu cầu thuê BĐS có phần giảm sút. Trong quý I, tại Hà Nội có các tòa văn phòng mới như Hadico Tower; Gelex Towerr; PSID Tower đi vào hoạt động, dự kiến từ nay tới cuối năm, thị trường sẽ đón nhận thêm thêm 15 tòa văn phòng khác khiến cho nguồn cung văn phòng ở Hà Nội tiếp tục gia tăng. Cùng với việc tỷ lệ trống sẵn có trên thị trường chưa được cải thiện, sức tiêu thụ không tăng, sức ép giảm giá trên thị trường văn phòng cho thuê ở Hà Nội sẽ lớn hơn trong quý II tới. Các công ty quốc tế, đối tượng hướng đến của khu văn phòng hạng A, gần đây cũng chuyển hướng sang thuê các văn phòng khu vực phía Tây, nơi có mức giá rẻ.

Chính sách ưu đãi và hạ giá để kích cầu chưa mang lại hiệu quả như mong đợi. Hiện tại giá thuê văn phòng hạng A khu vực trung tâm tại Hà Nội, từ 30 - 38 USD/m2/tháng đã giảm 5- 7% so với cùng kỳ năm trước; hạng A khu vực phía Tây giá từ 20-25 USD/m2/tháng; hạng B giá chào thuê từ 25 - 35 USD trong năm 2013 nay giảm xuống còn 15 - 24 USD/m2/tháng.

Các tòa văn phòng khu vực các quận Cầu Giấy, Từ Liêm có lượng khách tìm thuê khả quan nhất nhưng cũng chủ yếu rơi vào các văn phòng có diện tích nhỏ từ 30-80m2, giá thuê thấp 10 -21 USD/m2/tháng.

Trong năm 2014, nguồn cung văn phòng mới sẽ tăng khoảng 500.000m2 ở cả hạng A, B và C. Nguồn cung tăng sẽ khiến cho xu hướng giảm giá khó có thể dừng lại và cho đến cuối năm nay, bài toán đầu ra cho phân khúc văn phòng ở Hà Nội vẫn chưa thể có lời giải.

Ở khối kho xưởng, khách thuê chủ yếu là doanh nghiệp nước ngoài và tập trung chủ yếu ở các khu công nghiệp (KCN) Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên... Trong đó, mức giá thuê kho xưởng tại Bắc Ninh cao nhất, từ 2.5 -3.5 USD/m2; giá thuê tại Hà Nội và Hưng Yên rẻ hơn, giao động từ 1,5-2,5 USD/m2. Không tốn nhiều chi phí nhân công, được hưởng chính sách ưu đãi về thuế, chi phí thuê đất phải chăng và cơ sở vật chất đảm bảo là những yếu tố khiến các doanh nghiệp ngoại như Hàn Quốc, Trung Quốc hình thành xu hướng chuyển cơ sở sản xuất đến Việt Nam. Sắp tới, khi mà nguồn cung kho xưởng quanh khu vực Hà Nội chưa có kế hoạch tăng thêm, cộng với xu hướng ngày càng mở rộng phạm vi sản xuất, kinh doanh của các doanh nghiệp trong và ngoài nước, phân khúc cho thuê kho xưởng phía Bắc được dự báo sẽ tiếp tục khởi sắc hơn nữa.

 Kho, nhà xưởng tại KCN Tiên Sơn, Bắc Ninh

Nhu cầu thuê mặt bằng kho xưởng tại Bình Dương, Vũng Tàu trong quý này cũng giữ ở mức ổn định. Ông Hoàng Quang Bảo, đại diện kinh doanh Công ty Phú Mỹ Quốc Tế nhận định: Trong quý 1, 2014, số lượng các doanh nghiệp nước ngoài thuê mướn nhà xưởng tại Vũng Tàu đang tăng, trong đó 70% là các doanh nghiệp nước ngoài đến từ Hàn Quốc, TQ, Đài Loan và Nhật… Các khu nhà xưởng có sẵn, xây dụng khang trang,hỗ trợ thủ tục giấy phép đầu tư, có vị trí nằm gần cầu cảng ở khu vực Phú Mỹ, Tân Thành được khách tìm kiếm nhiều. Giá thuê khá dễ chịu, trong khoảng từ 30.000 – 40.000 nghìn/m2, nên tiêu thụ tốt. Nhìn chung giá cho thuê tại các KCN tiêu chuẩn Tp.HCM và các tỉnh tương đối đồng đều, giao độngtừ 1,5 - 4 USD/m2.

Trong quý I-2014, phân khúc căn hộ cho thuê ở Hà Nội không có nhiều chuyển biến. Chiêu bài hạ giá thành kèm khuyến mãi vẫn chưa đủ sức thu hút khách hàng. Hai dự án căn hộ mới là Royal City (mức giá thuê 600 -1300 USD/tháng) và Times City (8-18tr/căn) được đưa vào sử dụng từ đầu năm nhưng lượng tiêu thụ không mấy khả quan dù đã miễn phí dịch vụ trong 10 năm. Khách chủ yếu tìm thuê các căn hộ có giá bình dân hơn, từ 8 -12tr/tháng, tại Cầu Giấy, Từ Liêm. Nguồn cung dự án căn hộ của Hà Nội còn nhiều trong khi lượng cầu không tăng sẽ tạo sức ép cho đầu ra trong các quý sau.

Trong khi phân khúc căn hộ cho thuê ở Hà Nội đang lao đao với bài toán kích cầu thì ở phía Nam, phân khúc này đang sinh lời rất tốt. Qua khảo sát thị trường cho thấy đây là phân khúc có lượng tiêu thụ khả quan nhất. Căn hộ cho thuê  2 đến 3 phòng ngủ thuộc các dự án The Vista, Estella (quận 2), The Sunrise City, HimLam Riverside (quận 7) đang cháy hàng. Mức giá thuê dao động từ 700 - 1600 USD/căn.

Ông Lê Quang Khanh, đại diện kinh doanh của Công ty Cổ phần Đất Vàng (Goden Land), cho biết: Từ đầu năm đến nay, phân khúc căn hộ cho thuê có lượng tiêu thụ khả quan. Khách hàng ưu tiên lựa chọn các căn hộ vì vừa đáp ứng được nhu cầu sinh sống vừa có thể sử dụng vào mục đích kinh doanh. Đến hiện tại, dự án khu căn hộ ở làng The Oasis tại Thuận An do công ty này phân phối có tỷ lệ tiêu thụ cao, giá thuê trung bình từ 700-1200USD/căn, khách hàng chủ yếu là người nước ngoài. Phân khúc nhà xưởng cũng khá ổn định, nhà xưởng ở khu Tam Phước và Nhơn Trạch luôn trong Top tìm thuê với giá giao động từ 30.000-60.000 nghìn/m2.

Ở khu vực Long An, Vũng Tàu, Bình Dương, do các doanh nghiệp tận dụng hình thức căn hộ văn phòng hay liên kết cùng thuê để giảm thiểu chi phí nên thị trường tiêu thụ cao ốc văn phòng không sôi động như Tp.HCM. Nhu cầu thuê mướn BĐS tại đây tập trung vào phân khúc căn hộ và kho xưởng.

Sở dĩ giao dịch BĐS ấm lên trong thời gian qua chủ yếu là do nền kinh tế vĩ mô phát triển ổn định, nhu cầu phát triển kinh doanh của doanh nghiệp trong nước và nguồn vốn đầu tư của các doanh nghiệp nước ngoài đổ vào Việt Nam nhiều hơn. Thời gian tới, khi những chính sách mới của nhà nước được triển khai, thị trưởng sẽ tiếp tục đón nhận nhiều tín hiệu tốt. Biết nắm bắt cơ hội, phát huy lợi thế sẵn có kết hợp với những điều chỉnh thông minh, thị trường BĐS cho thuê đặt biệt là ở Hà Nội (nơi đang có lợi thế về nguồn cung phong phú) có thể tạo ra những chuyển biến mới theo hướng tích cực.