Thị trường bất động sản (BĐS) ảm đạm, nhiều chủ đầu tư tung chiêu giảm giá sốc để thu hút sự quan tâm của khách hàng.
Đối tượng mà các chủ đầu tư hướng đến trong giai đoạn hiện nay chủ yếu
là người dân có nhu cầu thực. Nhà đầu tư vẫn chưa lấy lại được niềm tin
trước sức ỳ giảm giá của thị trường. Người dân có nhu cầu thực phải khó
khăn dành dụm mới đủ tiền mua nhà, và họ là những người thiếu kinh
nghiệm trên thị trường. Những thông tin giảm giá sốc rất dễ khiến khách
hàng nhẹ dạ mà thiếu sự suy xét thấu đáo.
Trong tháng 10 vừa qua, một dự án ở TP Hồ Chí Minh mở bán với lời giới
thiệu từ chủ đầu tư là giảm giá 50% so với dự án lân cận đã tạo lực hút
mạnh đối với thị trường.
Tuy nhiên, đó chỉ là sự so sánh cảm tính về giá bán trên m2. Một sản
phẩm có giá gấp đôi sản phẩm kia thì tất yếu là hướng đến nhóm khách
hàng khác và chất lượng cũng khác. Đối với một nhà đầu tư bất động sản
chuyên nghiệp, so sánh như vậy chẳng khác nào nói rằng Toyota giá chỉ
bằng nửa Mercedes hay đúng hơn là chọn mua xe máy Tàu rẻ hơn xe máy
Nhật.
Nhưng với những khách hàng có nhu cầu thực, thiếu kinh nghiệm thì rất
dễ bị “mờ mắt” không nhìn thấy hết rủi ro dẫn đến những quyết định thiếu
sáng suốt.
BĐS là sản phẩm có tính đặc thù, không sản phẩm nào giống sản phẩm nào.
Do đó không thể dùng cảm tính để đánh giá mà cần tìm hiểu sâu, chi
tiết. Xu hướng giảm giá vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại, có thể sẽ xuất
hiện thêm những dự án mới tung chiêu giảm giá sốc. Vậy, người dân có nhu
cầu thực cần suy xét những yếu tố nào để lựa chọn được sản phẩm phù hợp
nhất?
Có 3 nhóm yếu tố mà khách hàng cần xem xét kỹ: Uy tín, năng lực của chủ
đầu tư, sản phẩm và hợp đồng. Trong mỗi nhóm yếu tố sẽ có những điểm
cần lưu ý giúp khách hàng có cách nhìn toàn diện hơn trước khi lựa chọn.
Về uy tín, năng lực của chủ đầu tư: khách hàng cần tìm hiểu qua những
dự án mà chủ đầu tư này đã phát triển, những thông tin về năng lực tài
chính hiện tại của chủ đầu tư, việc chấp hành các quy định đối với doanh
nghiệp bất động sản. Việc chọn mặt gửi vàng sẽ giúp khách hàng không
phải trả giá đắt với những chủ đầu tư “treo đầu dê, bán thịt chó”.
Về sản phẩm: khách hàng cần tìm hiểu tính pháp lý của dự án, giấy phép
xây dựng, số tầng cao. Điều quan trọng khi đánh giá giá trị của căn hộ
là phải xét trong tổng thể không tách rời của tương quan về vị trí, môi
trường tự nhiên và xã hội xung quanh và thiết kế của chính dự án đó.
Tương quan về vị trí của dự án chính là xét dự án đó về mặt thuận tiện
giao thông, gần trung tâm, gần những tiện ích, giá trị cộng hưởng như
siêu thị, khu vui chơi giải trí, trường học, công viên…Những yếu tố này
tác động rất lớn đối với giá căn hộ.
Môi trường ô nhiễm, dễ bị ngập lụt, tiếng ồn, khói bụi…cộng đồng dân cư
xung quanh phức tạp là những yếu tố thường đi kèm với căn hộ giá rẻ.
Khách hàng có thể hỏi người dân trong khu vực để hiểu rõ hơn những thông
tin này.
Trong thiết kế dự án, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, diện tích khu
công cộng, thang máy, cây xanh là những yếu tố mà chủ đầu tư hay “tiết
kiệm” tối đa nên khách hàng cần xem kỹ. Một số dự án mật độ xây dựng
thấp nhưng hệ số sử dụng đất lại rất cao vì xây cao tầng có thể gây quá
tải về thang máy, bãi đậu xe, khả năng đáp ứng của không gian công cộng
và các tiện ích được thiết kế trong dự án.
Cuối cùng khách hàng hãy xem xét căn hộ có thiết kế phù hợp nhu cầu sử
dụng hay không. Nếu dự án đang trong giai đoạn thi công, khách hàng có
thể thỏa thuận để chủ đầu tư sửa thiết kế để giảm chi phí và thủ tục xin
phép sửa chữa về sau.
Về hợp đồng: trễ tiến độ thi công, chậm bàn giao căn hộ là rủi ro cao
nhất trong hợp đồng khi khách hàng mua căn hộ giá rẻ đang trong giai
đoạn thi công. Do đó, khách hàng cần xem kỹ điều khoản phạt khi chủ đầu
tư giao nhà chậm trễ.
Điều khoản thanh toán theo tiến độ xây dựng sẽ giúp khách hàng tránh
được tình trạng tiền thì đã trao mà cháo chưa thấy. Vật liệu, trang
thiết bị nội thất trong căn hộ cần phải ghi cụ thể tránh trường hợp chủ
đầu tư thay đổi không giống như nhà mẫu để giảm chi phí. Khách hàng cần
đọc kỹ điều khoản về chênh lệch diện tích căn hộ thực tế và trên hợp
đồng, cách xác định diện tích căn hộ để khỏi khiếu nại về sau.
Ngoài ra, phần sở hữu chung là phần hợp đồng thường ghi rất chung
chung, thang máy, hệ thống cấp điện, nước, thoát nước, cứu hoả, nội thất
sảnh, hành lang không ghi rõ sử dụng của thương hiệu, sản phẩm nào thì
đó chính là những mục chủ đầu tư có thể cắt giảm.
Hiểu rõ về những rủi ro, những yếu tố tác động đến giá trị căn hộ sẽ
giúp khách hàng có nhu cầu thực đủ sáng suốt để lựa chọn được nơi an cư
phù hợp nhất trong khả năng thanh toán của mình.
.jpg)
